プロパティプラスの評判｜39ファンド中32本が利回り3%台、募集は年数本
飯田グループの不動産クラファンって聞いたけど、どんなファンドがあるの？
利回り3%台って低くない？ほかと何が違うんだろう。
property+（プロパティプラス）は、株式会社リビングコーポレーション（不動産特定共同事業 東京都知事 第150号）が運営する不動産クラウドファンディングです。リビングコーポレーションは、飯田グループホールディングスのグループ会社で、一棟収益型の賃貸マンション「quador（クアドール）」などを開発しています。
property+は、新しいファンドがいつも並んでいるタイプのサービスではありません。2026年10月26日時点では募集中のファンドがなく、一覧には過去のファンドだけが載っていました。そこで、公式のファンド一覧から全39本をワタシバで書き出し、いつ、どんな条件で募集されてきたのかを整理しました。
この記事の結論
- 2021年6月から全39本（自社商品20本・委託商品19本）を募集。募集金額の合計は約30.7億円
- 2021年の10%のファンド7本を除くと、想定利回りは3.0〜4.0%（中央値3.4%）
- 元本保証はなく、運用中は原則解約できない。会員登録・投資・出金の手数料は無料（出金手数料は今後かかる可能性あり）
39本のファンドを年ごとに並べた
property+のファンドは、リビングコーポレーションが自ら営業者になる「自社商品」と、ほかの不動産特定共同事業者が営業者になる「委託商品」に分かれています。
募集を始めた年ごとに数えると、2021年が15本、2022年が10本で、この2年に全体の6割以上が集まっています。2023年は1本だけで、2024年は4本、2025年は5本、2026年（10月まで）は4本でした。1年に数本しか募集がない年もあるので、申し込みたいときにファンドがあるとは限りません。
一覧に表示された申込額は、39本のうち38本が募集金額の100%でした。
想定利回りは3%台が中心
| シリーズ | 本数 | 募集の時期 | 想定利回り | 想定運用期間 |
|---|---|---|---|---|
| Branche阿佐ヶ谷（自社） | 7本 | 2021年6〜12月 | 10% | 3か月 |
| Branche桜山Ⅲ（委託） | 12本 | 2021年6月〜2022年10月 | 3.4〜3.5% | 12〜15か月 |
| quador中野（委託） | 6本 | 2021年12月〜2022年5月 | 3.2% | 14〜16か月 |
| quador神宮西（自社） | 5本 | 2023年4月、2024年10〜11月 | 3.4% | 2〜11か月 |
| quador名古屋市大前（自社） | 5本 | 2025年4〜11月 | 3.0% | 3〜11か月 |
| エクセレンスビルディング渋谷（委託） | 1本 | 2026年1月 | 4.0% | 6か月 |
| Branche千代田（自社） | 3本 | 2026年6〜7月 | 3.5% | 8〜10か月 |
2021年の「Branche阿佐ヶ谷」の7本は想定利回り10%・3か月で、1本あたりの募集金額も1,200万〜2,500万円と小さめでした。この7本を除いた32本の想定利回りは、3.0〜4.0%（中央値3.4%）に収まっています。
Branche千代田ファンド3の説明では、property+の事業は借入をせず出資金だけで運営し、売却益を利回りに見込まず、賃料収入をもとに目標の利回りを決めているとしています。利回りの数字より、分配のもとが賃料であることを打ち出しているファンドです。
2021年の10%のファンドは、ほかと何が違ったの？
本文の表のとおり、7本とも運用期間3か月で、募集金額も1,200万〜2,500万円と小さかったよ。
自社商品と委託商品の違い
| 項目 | 自社商品（例：Branche千代田ファンド3） | 委託商品（例：エクセレンスビルディング渋谷ファンド） |
|---|---|---|
| 営業者 | リビングコーポレーション | ほかの事業者（渋谷はリード・リアルエステート） |
| 入金のタイミング | 申込のあとに入金（申請日を含む3日以内） | 先に入金してから申込 |
| 劣後出資の割合 | 出資額の約20% | 5%程度 |
| 1人あたりの上限 | 2,000口（2,000万円） | 3,000口（3,000万円） |
| 信託銀行での分別管理 | 対象外 | 対象 |
劣後出資とは、運営する会社自身もファンドにお金を入れ、損失が出たときにその部分から先に負担する仕組みです。劣後出資の割合が大きいほど、投資家の元本が減るまでの余裕は大きくなります。同じproperty+のファンドでも、自社商品と委託商品で割合が大きく違う点は、申し込む前に確かめておきたいところです。
また、公式サイトでは、空室が出ても一定の賃料が入る「マスターリース契約」を結ぶファンドがあるとしています。ただし、ファンドによっては適用されず、その場合は空室で分配が減ることがあります。
一覧の申込額が成立下限額を下回った渋谷のファンド
2026年1月の「エクセレンスビルディング渋谷ファンド」は、募集金額1億3,500万円に対し、一覧に表示された申込額は8,416万円（62%）でした。ファンドの詳細ページに書かれた成立下限額は1億800万円で、一覧の申込額はこれを下回っています。成立したかどうかのお知らせは、公式サイトで見当たりませんでした。
公式のFAQでは、募集金額に達しなかった場合はファンドが不成立になることがあるとしています。不成立になると、出資金は自社商品なら登録した出金先口座へ、委託商品ならマイページの投資用口座へ戻ります。
申し込んだのに不成立になることもあるの？
募集金額に届かないと不成立になることがある、と公式のFAQにあるよ。
お金の出し入れと解約のルール
手数料は無料、ただし出金は今後変わる可能性
会員登録、口座開設・維持、投資、出金の手数料は無料です。GMOあおぞらネット銀行以外から入金するときは、銀行の振込手数料がかかります。出金手数料は、今後お客様の負担になる可能性があると公式のFAQに書かれています。
運用中の解約は原則できない
契約の解除は、クーリング・オフの期間と、やむを得ない事由がある場合を除いてできません。個人的な事情は「やむを得ない事由」に含まれません。ほかのproperty+会員に持分を譲ることは原則できますが、所定の手数料がかかります。
分配金の税金
分配金は雑所得で、源泉徴収されたうえで支払われます。給与を1か所から受け取っている人で、分配金を含む雑所得の合計が20万円以下なら、所得税の確定申告は不要です。
投資できるのは満18歳以上75歳未満の人で、日本に住んでいることが原則です。法人も口座を開設できます。
ほかの不動産クラファンと比べるときの見方
property+の特徴は、利回りの高さではなく、自社で開発した賃貸マンションを中心に、賃料だけを分配の原資にしている点です。売却益を狙うファンドの多いサービスと比べるときは、利回りだけでなく、運用期間、劣後出資の割合、募集の頻度をそろえて見ると違いがわかりやすくなります。
property+で迷いやすい点
いつ申し込めますか？
募集は不定期です。2026年10月26日時点では、自社商品・委託商品とも募集中のファンドはありませんでした。新しいファンドは公式サイトの「お知らせ」で募集が告知されます。
少額でも申し込めますか？
1口1万円から投資できます。1人あたりの上限口数はファンドごとに決まっています。
自然災害の影響はどう知らされますか？
2026年9月の愛知県の大雨では、運用中の「Branche千代田ファンド1〜3」の物件に被害はなく、運用への影響もないとお知らせで説明されました。重大な影響があれば知らせるとしています。
まとめ
39本を並べると、property+は2021年の阿佐ヶ谷の7本を除いて想定利回り3.0〜4.0%のファンドを、年に数本ずつ出してきたことがわかります。自社商品と委託商品では、劣後出資の割合や入金の方法が違います。
次の募集が出たら、ファンドの詳細ページで劣後出資の割合とマスターリースの有無を読み比べてみてください。