不動産のデジタル証券とは？仕組み・買い方と不動産クラファンとの違い【2026年】

不動産のデジタル証券（セキュリティトークン、ST）は、ビルやホテルなどの不動産から得られる収益を受け取る権利を、ブロックチェーン上で記録・移転する仕組みの有価証券です。証券会社や、ALTERNAのような専用のサービスで購入できます。

この記事では、大和総研のレポートと、SBI証券・東海東京証券・野村證券などの公式資料をもとに、仕組み・買い方・売り方の手数料・税金を整理しました。不動産クラウドファンディングやリート（J-REIT）との違いも、表で比べています。

不動産デジタル証券の仕組み

不動産STは、1つまたは少数の不動産に投資する商品を、証券の形で小口に分けたものです。東海東京証券の説明では、権利の記録と移転は分散型台帳（ブロックチェーン）で行われ、株式のような証券保管振替機構の振替制度の外で管理されます。

大和総研のレポートによると、2025年12月時点で不動産STの累計発行額は2,600億円程度で、STの発行総額の約9割を占めます。裏付けとなる不動産は、レジデンス、ホテル・旅館、物流施設、オフィスなどです。

主な銘柄の例

銘柄	発行額（当初）	運用開始	START
ウェルス・リアルティ・トークン シックスセンシズ 京都（譲渡制限付）	272.74億円	2026年9月	—
MUFGリアルティ・トークン 大阪堂島浜タワー（譲渡制限付）	224億円	2026年3月	—
ケネディクス・リアルティ・トークン W OSAKA	291.5億円	2025年8月	2026年10月1日開始
大和ハウスLogiトークン 門真・富里	77.31億円	2026年7月	取引予定
三井物産グループのデジタル証券 三重・イオンタウン鈴鹿	47.084億円	2024年11月	2025年12月5日開始
ケネディクス・リアルティ・トークン KDX名古屋栄ビル	31.4億円	2024年3月	2024年9月6日開始

譲渡制限付の銘柄は、STARTで自由に売買できるわけではありません。売却の方法は、銘柄ごとの書面で確かめる必要があります。

買い方

売るときの手数料と流動性

STARTは、大阪デジタルエクスチェンジが運営するPTSです。SBI証券の説明書（2026年7月版）では、平日に2回（11:30と15:00）売買を付け合わせる方式で、受け渡しは約定日から3営業日目です。

項目	インターネットコース（税込）	その他のコース（税込）
買付	0.55%	1.10%
売却	2.20%	2.75%

100万円分をSTARTで買って売ると、ネットでも手数料は合計2.75万円です。分配金を年4%と仮定すると、1年持って4万円なので、1年以内に売ると手数料が分配金の大半を占めてしまいます。価格が下がればさらに不利になります。

東海東京証券も、流動性は限られ、売却の機会は保証されていないと説明しています。長く持つつもりで買う商品と考えるのが現実的です。

税金：2026年4月から扱いが変わった

SBI証券の説明書によると、特定受益証券発行信託の不動産STでは、2026年4月1日以降の分配で、利益を超える分配は元本の払戻しとして扱われるようになりました（それ以前は利益超過配当として配当所得の課税対象）。元本の払戻しで譲渡所得が生じることがあり、一般口座や源泉徴収なしの特定口座では、原則として確定申告が必要です。

項目	内容
使える口座	特定口座（店頭取引の一部の銘柄は一般口座のみ）
NISA	SBI証券のST取引では、どの銘柄もNISA口座で取引できない
分配金の支払時期	2026年4月の変更で、決算期末から1〜2か月後ろ倒し

ALTERNAは、特定口座（源泉徴収あり）を選べば分配金の確定申告は不要としています。税金の扱いは商品の種類によって違うので、購入前に書面を確かめましょう。

不動産クラファン・リートとの違い

項目	不動産デジタル証券	不動産クラファン	リート（J-REIT）
投資先	1つ〜少数の大型物件が多い	1つの物件ごと	多くの物件をまとめた投資法人
最低額の目安	銘柄による（ALTERNAは原則10万円）	1万円からが多い	銘柄ごとに1口の価格が違う
途中で売る	STARTや店頭。流動性は限られる	原則できない（一部サービスは換金制度あり）	証券取引所の取引時間内に売買できる
価格の動き	STARTでは売買で動く	運用中は動かない	毎日動く

ALTERNAの募集中の案件は、公式サイトで確認できます。

不動産クラファンを含むクラファン全体の種類は「クラウドファンディングとは簡単に言うと何ですか？」で、投資型にも共通する弱点は「クラウドファンディングの欠点は何ですか？」で解説しています。

事業そのものに出資するタイプとの違いは「事業投資型クラウドファンディングとは？」で取り上げています。

1万円から始められる方法も含めて予算別に比べたいときは「不動産投資を少額で始めるには？1万円・10万円で選べる方法を予算別に比較」が便利です。

よくある質問

デジタル証券は元本保証ですか？

元本保証はありません。不動産の収益や価値、市況、金利などで価格や償還額が下がり、損失が出ることがあります。

いつでも売れますか？

STARTでの売買は平日に1日2回の付け合わせで、相手がいなければ売れません。譲渡制限付の銘柄もあり、売却の機会は保証されていません。

ALTERNAとの違いは何ですか？

ALTERNAは、三井物産グループのデジタル証券を扱うサービスで、原則10万円から購入できます。商品の仕組みは同じ不動産STです。

まとめ

不動産のデジタル証券は、大型の不動産に小口で投資できる新しい商品で、累計発行額は2,600億円程度まで広がっています。

ただし、売りたいときの流動性は限られ、短期で売買すると手数料が重くなります。2026年4月から課税の扱いも変わりました。長く持つ前提で、銘柄ごとの書面を確かめてから購入しましょう。

出典

• 大和総研 大和のセキュリティトークンナビ 第3回 不動産セキュリティトークンとは？（後半）
• SBI証券 既発ST（セキュリティ・トークン）取引に関する説明書
• 東海東京証券 セキュリティ・トークン×不動産
• 野村證券 セキュリティ・トークン 取扱実績