利回りくんは怪しい？全184ファンドを集計して分かった利回りと応募率【2026年】
利回りくんって広告でよく見るけど、怪しくないの？
広告の印象じゃなくて、実際の利回りが知りたい
利回りくんは、株式会社シーラが運営する不動産クラウドファンディングです。1口1万円から投資でき、公式サイトには、これまでに募集した184本のファンドが一覧で載っています。
「怪しい」と感じる理由の多くは、どんな商品なのかが見えにくいことです。そこでこの記事では、公式サイトのファンド一覧184本を1本ずつ集計し、利回りの水準、募集の集まり方、商品の種類を数字で確かめました。
この記事の結論
- 184本の予定利回りは2.0〜7.0%、平均は4.44%、いちばん多いのは4.5%（39本）
- 全184本が募集額を満たし、応募率の中央値は130%。抽選式は中央値294%と、当たりにくい
- 元本保証はない。ファンドごとに組合の形と型（インカム型・開発型など）を確かめる
利回りくんとは？運営会社と許可
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社シーラ（東京都渋谷区） |
| 親会社 | シーラホールディングス（東証スタンダード上場） |
| 不動産特定共同事業の許可 | 東京都知事 第155号（第1号及び第2号、電子取引業務） |
| そのほかの登録 | 宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第9715号、マンション管理業 国土交通大臣（3）第034026号 |
| 最低出資額 | 1口1万円（匿名組合型・任意組合型とも） |
| 募集総額の合計 | 約171.8億円（一覧の184本を合計） |
会員数については、調査会社（日本マーケティングリサーチ機構）の調査結果を公式サイトで表示しています。
184本の予定利回りを集計した
| 予定利回り（年） | 本数 |
|---|---|
| 3.0%未満 | 11本 |
| 3.0〜3.9% | 31本 |
| 4.0〜4.9% | 73本 |
| 5.0〜5.9% | 62本 |
| 6.0〜7.0% | 7本 |
予定利回りの平均は4.44%で、6%を超えるファンドは少数です。いちばん多いのは4.5%（39本）、次が5.0%（26本）と5.5%（24本）でした。
型によって利回りが違う
| ファンドの型 | 本数 | 予定利回りの平均 |
|---|---|---|
| インカム型（賃料などが中心） | 162本 | 4.33% |
| 開発型 | 12本 | 5.24% |
| キャピタル重視型 | 8本 | 5.27% |
| インカム＋キャピタル型 | 2本 | 5.00% |
開発型やキャピタル重視型は、利回りが高めです。その分、建物の完成や売却の価格に結果が左右されやすい型なので、詳細ページでリスクの説明を読んでおきましょう。
1万円から買えるなら、どのファンドもリスクは同じ？
任意組合型は1万円からでも無限責任で、優先劣後もないよ。
匿名組合型と任意組合型は別物と考える
利回りくんには、匿名組合型（146本）と任意組合型（38本）があります。どちらも1口1万円から申し込めますが、公式の説明を読むと、中身は大きく違います。
| 項目 | 匿名組合型 | 任意組合型（金銭出資型） |
|---|---|---|
| 本数（一覧） | 146本 | 38本 |
| 予定利回りの平均 | 4.24% | 5.20% |
| 運用期間の中央値 | 6か月 | 36か月 |
| 責任 | 有限責任（出資額以上の損失はない） | 無限責任（出資額以上の損失が出る場合がある） |
| 優先劣後 | あり | なし |
| 運営会社が倒産したとき | 出資金が全額戻らない可能性 | 不動産の権利が残り、別の事業者で運用を続けることもできる |
| 分配金の税金 | 雑所得 | 不動産所得 |
任意組合型は、利回りが高めで1万円から買える一方、優先劣後がなく、無限責任です。たとえばジャストフィットの任意組合型は主に300万円から（100万円の案件もあり）です。1万円で買えるからといって、匿名組合型と同じ感覚で申し込まないように注意が必要です。
先着と抽選、どれくらい当たる？
| 募集方式 | 本数 | 応募率の中央値 | 応募率200%以上 |
|---|---|---|---|
| 先着式 | 142本 | 119% | 22本 |
| 抽選式 | 42本 | 294% | 25本 |
一覧の184本は、すべて応募が募集額に届いていました。抽選式は応募率の中央値が294%で、応募したお金のうち出資になるのは3分の1ほどと考えられます。先着式は中央値119%ですが、募集開始から短い時間で埋まることがあります。
応募率がいちばん高かったのは、太陽光データセンターのファンド（予定7%・60か月・抽選式）で1,518%でした。
抽選って、どれくらい当たりにくいの？
抽選式の応募率の中央値は294%。出資になるのは3分の1ほどだよ。
運用期間の分布
| 運用期間 | 本数 |
|---|---|
| 6か月以内 | 77本 |
| 7〜12か月 | 71本 |
| 13〜36か月 | 20本 |
| 37か月以上 | 16本 |
1年以内のファンドが約8割（148本）です。短期のファンドを続けて申し込みたい人には使いやすい一方、償還のたびに次のファンドを探す必要があります。
自分の金額で分配金を試せます。
分配金シミュレーター（税引前・手取り）
年率×期間の単純計算です。匿名組合型の分配金は原則として雑所得で、分配時に20.42%が源泉徴収されます（国税庁）。実際の分配額はファンドの条件や運用結果で変わります。
利回りくんコインと楽天ポイント
利回りくんコインは、1コイン＝1円としてファンドへの出資に使えるポイントです。使った分は、運用が終わると現金で戻り、利回りもつきます。運用期間が3年以上のファンドに出資すると、出資額の0.5%分のコインがたまります。楽天ポイントとの交換もできます。
先着式のファンドでは使うコインの数を選べますが、抽選式のファンドでは保有コインがすべて自動で出資に充てられる点は覚えておきましょう。
良い点
- 上場企業グループが運営：親会社は東証スタンダード上場です
- 1万円から、短期のファンドが多い：1年以内のファンドが約8割
- ファンドの一覧が公開されている：過去のファンドの利回り・期間・応募率を確認できます
- コインが投資に使える：使った分は現金で戻り、利回りもつきます
気になる点
- 任意組合型は無限責任で優先劣後なし：1万円から買えても、リスクは匿名組合型と別物です
- 抽選式は当たりにくい：応募率の中央値294%
- 利回りは4%台が中心：高い利回りを狙う人には物足りないことがあります
- 予定利回りは確定ではない：公式サイトにも、会社の予想にもとづくもので確定ではないと書かれています
- 振込手数料は自己負担：出資金を振り込むときの手数料は出資者の負担です（公式FAQ、2026年11月5日確認）
- 途中解約の条件は書面で確認：契約書面の内容を確認した日から8日以内ならクーリング・オフができます。それ以降の解約の条件は契約書面で確かめましょう
利回りくんの募集中のファンドは、公式サイトで確認できます。
始め方
公式サイトから会員登録し、本人確認をします。
組合の形（匿名か任意か）、型、運用期間、募集方式を確かめます。
1口1万円から申し込みます。先着式は募集開始の時刻に、抽選式は募集期間中に申し込みます。
予定の時期に分配金を受け取り、運用が終わると出資金が戻ります。
よくある質問
利回りくんは怪しいサービスですか？
運営会社は上場企業グループで、東京都知事の許可を受けています。ファンドの一覧も公開されています。ただし元本保証はなく、とくに任意組合型は無限責任なので、商品の中身を理解してから申し込むことが大切です。
元本割れしたファンドはありますか？
確認した範囲では、公式サイトに元本割れの件数をまとめた記載は見つかりませんでした。過去の結果は、ファンドごとの運用報告で確かめる必要があります。
任意組合型を選んでもいいですか？
分配金が不動産所得になり、運用期間も長めで、無限責任・優先劣後なしという条件を理解したうえで選ぶ商品です。はじめての方は、匿名組合型の短期ファンドから試すほうが仕組みをつかみやすいでしょう。
まとめ
利回りくんの184本を集計すると、予定利回りは平均4.44%で、1年以内の短期ファンドが中心でした。すべてのファンドが募集額に届き、抽選式は応募率の中央値が294%と当たりにくい状況です。
いちばん注意したいのは、1万円から買える任意組合型が、無限責任で優先劣後のない商品だという点です。組合の形と型を確かめてから申し込みましょう。
